Les organismes Hlm ligériens doivent relever le défi de poursuivre la production de logements sociaux neufs dans une région en forte demande dans un contexte de mise en tension du modèle économique des organismes. Les réflexions engagées sur les processus constructifs hors site visent à développer un outil complémentaire aux méthodes traditionnelles, en tenant compte du contexte de la hausse des exigences environnementales et des coûts des matériaux. 

La réunion du COPIL des Partenaires de l’USH des Pays de la Loire qui s’est tenue le 9 septembre 2025 à Nantes a été l’occasion de partager l’avancement du travail collectif engagé par les bailleurs ligériens depuis six mois et d’échanger sur les collaborations à construire pour engager la phase opérationnelle.

Après une introduction d’Axel DAVID, Directeur de l’USH des Pays de la Loire, Guillaume Baumgartner de Repaire et Pierric Martin de Hors site Conseil ont présenté les résultats de l’étude stratégique de massification de la construction neuve de logements sociaux en processus hors site, portant les principaux objectifs suivants : construire plus vite et moins cher, tout en garantissant la qualité architecturale, répondre aux exigences environnementales et structurer une filière locale dynamique pour les besoins à long terme.

Principes du processus hors site

La méthode consiste à transférer une partie importante du travail du chantier vers des ateliers de production, à industrialiser des composants du bâtiment pour ensuite les assembler sur le chantier, et à renforcer la collaboration entre conception et fabrication. Elle implique une rationalisation de la conception et une prise en compte des composants dès les premières étapes des projets.

Mission de préfiguration

Trois axes structurent la démarche :

• Massifier la demande : la structuration de la demande passe par une convergence de l’expression des besoins dans les cahiers des charges des maîtres d’ouvrages.
• Embarquer l’offre : sourcing des entreprises et recensement des solutions existantes.
• Structurer le mode de contractualisation : acheter à plusieurs maîtres d’ouvrage la construction de plus de 1500 logements sur différents sites, suivant les règles de la commande publique, nécessite une stratégie commune lisible. 

Sourcing et intérêt des acteurs

La mobilisation a été forte : 73 réponses dont une trentaine de concepteurs à un appel à manifestation d’intérêts. Des échanges en particulier avec plusieurs acteurs régionaux et nationaux mettent en avant une diversité de solutions techniques, une maturité croissante des procédés et une convergence avec les ambitions des bailleurs et les obligations environnementales à venir (RE2028/2031), ainsi qu’une nécessité de collaboration entre concepteurs et fabricants dès les phases d’Esquisse.
Les architectes expriment leur intérêt pour la démarche et soulignent que le hors site doit favoriser la rationalisation sans tomber dans la standardisation, permettant une variété d’adaptations aux sites de projet.

Organisation collective

16 bailleurs sont engagés dans la démarche de préfiguration, avec une méthode collaborative en plusieurs étapes (collecte et harmonisation des cahiers des charges, ateliers de convergence, rendu final). Deux cahiers des charges programmatiques et fonctionnels communs ont été établis pour décrire la base commune du logement individuel et celle du logement collectif. Ces cahiers des charges communs seront complétés par des prescriptions par site de projets pour répondre aux besoins d’insertion au site, aux exigences des PLU et aux choix propres des bailleurs sur certains items dont l’homogénéisation n’apportent pas de plus-value. 

Une stratégie d’achat commune est prévue à travers un accord-cadre multi attributaire de 4 ans porté par la centrale d’achat MASH- Grand Ouest.  Chaque organisme maître d’ouvrage mènera la consultation des attributaires des accords-cadres sur leurs opérations et désignera le groupement titulaire pour chaque marché subséquent. A ce stade, il est envisagé de passer trois accords-cadres : maisons individuelles et logement intermédiaire, moyens collectifs et grands collectifs.

Délais et perspectives

Une fois les accords-cadres mis en place, les délais opérationnels visent une réduction de 30 à 60 % de développement global d’opération entre l’identification du foncier et la remise des clés, par rapport aux pratiques actuelles. Le calendrier prévoit un passage en phase opérationnelle dès 2026, avec le lancement des consultations des accords-cadres en plusieurs phases.

Les travaux à court terme se concentrent sur la consolidation des fonciers qui porteront les opérations, sur l’accompagnement des élus dans la compréhension des enjeux de ce nouveau processus. En partenariat avec l’Ordre des Architectes des Pays de la Loire et le CAUE 44, des évènements sont prévus au 4^ème trimestre 2025 : accueil de l’exposition Hors site (mais pas hors sol) de la Maison de l’architecture d’Ile-de-France, deux tables rondes respectivement sur la construction neuf et la réhabilitation en processus hors site.

Principales interrogations et interventions des partenaires.

Les partenaires ont répondu présents en nombre à ce moment d’échanges.

• Prix de construction

Le prix cible de construction a été fixé à 1800€HT/m2 SHAB (hors VRD et hors stationnement) pour le logement collectif. Il peut paraître ambitieux pour les objectifs environnementaux de la RE 2028 mais dans le contexte de crise économique, c’est le prix cible soutenable à la fois pour les équilibres économiques du logement social et les prix de ventes sur le marché privé. Il reste ambitieux et nécessite des efforts de la part des donneurs d’ordre : visibilité et linéarité dans la commande pour optimiser les coûts de production des composants du bâtiment, compacité et rationalité architecturale pour des économies de matière, partenariat sur plusieurs projets pour répartir les coûts de développement de solutions. Le prix cible est atteignable sans renoncer aux exigences de qualité des espaces des logements.

• Taille d’opérations

Concernant les volumes de projets, les entreprises et industrielles ont partagés leur évaluation de seuil pouvant enclencher des gains d’échelle : 100 logements/ ans pour le logement individuel et intermédiaire, 200 logements par an pour les constructions collectives.

L’intérêt de la démarche réside dans le regroupement des opérations de tailles diverses sur plusieurs territoires avec plusieurs maîtres d’ouvrage pour atteindre les volumes massifiés. Il peut être envisagé un marché subséquent multisite portant sur de petites opérations portées par un seul organisme afin d’en rationaliser le suivi et l’investissement en développement (réponse aux appels d’offres, réunions de suivi etc). Les EPF 44 et 85 portent un fort intérêt sur cet aspect de la démarche car de nombreux terrains ne sont pas valorisés à ce jour car n’atteignant pas les tailles critiques pour amortir les frais fixes inhérents à chaque développement.

• Développement de filière

La démarche de massification de la commande vise structurer la filière hors site local, pour disposer d’un outil de production performant sur le long terme. La filière du bâtiment et la promotion privée souhaitent accompagner la démarche pour développer de nouvelles opportunités et marchés.

• Acculturation des décideurs

Les collectivités locales soulignent l’importance de rendre la démarche lisible pour les élus. Une acculturation aux processus hors site avec des visites de site et des débats permettront de déconstruire les idées reçus héritées des constructions préfabriquées d’après-guerre.

Thomas Caudron, Vice-Président de l’USH des Pays de la Loire a conclu la réunion en insistant sur l’importance du travail collectif à venir sur l’identification des fonciers pour engager la phase opérationnelle et en remerciant les participants et tout particulièrement la Banque des Territoires et la DREAL des Pays de la Loire pour leur soutien dans la démarche et leur participation financière à l’étude stratégique.